Jual Beli Tanah Kena Pajak? Ini Penjelasan PPh dan BPHTB yang Sering Bikin Bingung.

Ada seorang klien yang bertanya kepada kami, “Apakah dalam jual beli tanah dan bangunan, pihak penjual dan pembeli akan dikenakan pajak? Jika ya, bagaimana cara perhitungannya dan bagaimana cara menghitungnya?”

Baik, akan kami jelaskan!

Jual Beli Tanah Kena Pajak? Ini Penjelasan PPh dan BPHTB yang Sering Bikin Bingung

Banyak orang fokus pada harga tanah saat transaksi jual beli, tapi lupa bahwa ada kewajiban pajak yang juga harus diperhatikan. Akibatnya, ketika proses balik nama atau tanda tangan akta di hadapan PPAT, baru kaget karena ternyata masih ada biaya pajak yang harus dibayar.

Nah, sebenarnya dalam jual beli tanah, siapa yang wajib bayar pajak? Dan pajak apa saja yang muncul? Yuk kita bahas dengan bahasa yang lebih sederhana.

Dalam Jual Beli Tanah, Ada Dua Pajak Utama

Secara umum, dalam transaksi jual beli tanah ada dua jenis pajak yang paling sering muncul, yaitu:

✔️ PPh (Pajak Penghasilan) → dibayar oleh penjual
✔️ BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) → dibayar oleh pembeli

Sederhananya begini:

✔️ penjual dianggap memperoleh penghasilan dari hasil penjualan tanah,
✔️ sedangkan pembeli dianggap memperoleh hak atas tanah tersebut.

Karena itu, keduanya sama-sama punya kewajiban pajak masing-masing.

Pajak Penjual: PPh Penjualan Tanah

Dasar hukum PPh penjualan tanah diatur dalam PP 34 Tahun 2016. Pajak ini dikenakan atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, termasuk karena:

✔️ jual beli,
✔️ tukar menukar,
✔️ hibah,
✔️ lelang,
✔️ sampai pengikatan jual beli tertentu.

Nah, yang paling sering ditanyakan adalah: “Berapa persen PPh jual tanah?”

Untuk transaksi biasa, tarif PPh final yang dikenakan kepada penjual adalah:

➡️ 2,5% dari nilai bruto penjualan tanah atau bangunan.

Cara Menghitung PPh Tanah

Rumusnya sebenarnya cukup sederhana:

PPh = 2,5% × nilai penjualan

Contoh:

Misalnya Bu Shinta menjual rumah seharga Rp1 miliar.
Maka: PPh=2,5%×Rp1.000.000.000=Rp25.000.000
Artinya, PPh yang harus dibayar penjual adalah Rp25 juta.

Hati-Hati Kalau Transaksi dengan Keluarga

Dalam hukum pajak ada istilah hubungan istimewa.

Apa maksudnya?

Ini terjadi kalau transaksi dilakukan antara pihak yang masih punya hubungan tertentu, misalnya:

✔️ hubungan keluarga,
✔️ kepemilikan perusahaan,
✔️ atau hubungan pengendalian usaha.

Kenapa ini penting?

Karena fiskus bisa menilai harga transaksi bukan berdasarkan harga yang dicantumkan di akta, tetapi berdasarkan harga yang “seharusnya”.

Jadi, jangan asal mencantumkan harga terlalu rendah hanya untuk mengurangi pajak.

Ada Pengecualian Pajak?

Ya, ada.

Misalnya:

➡️ orang pribadi dengan penghasilan di bawah PTKP,
➡️ yang menjual tanah dengan nilai bruto kurang dari Rp60 juta,
➡️ dan bukan transaksi yang dipecah-pecah.

Dalam kondisi tertentu seperti ini, PPh bisa dikecualikan.

Pajak Pembeli: BPHTB

Selain penjual, pembeli juga punya kewajiban pajak yang disebut BPHTB.

BPHTB adalah singkatan dari:

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.

Dasar hukumnya diatur dalam UU 1 Tahun 2022.

Kalau PPh itu pajaknya penjual, maka BPHTB adalah pajak karena pembeli memperoleh hak atas tanah atau bangunan.

Dasar Perhitungan BPHTB

BPHTB dihitung berdasarkan:

✔️ harga transaksi (NPOP),
✔️ atau NJOP jika harga transaksi lebih rendah dari NJOP.

Namun sebelum dikenakan pajak, ada pengurangan dulu yang disebut:

➡️ NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak).

Besarnya berbeda di tiap daerah karena diatur pemerintah daerah masing-masing.
Berapa Tarif BPHTB?

Tarif BPHTB paling tinggi adalah:

➡️ 5%.

Rumus sederhananya:

BPHTB = (NPOP – NPOPTKP) × tarif BPHTB
Contoh Perhitungan BPHTB

Misalnya di DKI Jakarta:

✔️ harga tanah Rp500 juta,
✔️ NPOPTKP Rp250 juta,
✔️ tarif BPHTB 5%. Maka perhitungannya:BPHTB=(Rp500.000.000-Rp250.000.000)×5%=Rp12.500.000
Jadi BPHTB yang harus dibayar pembeli adalah Rp12,5 juta.

Kenapa Pajak Ini Penting?

Dalam praktik, pembayaran PPh dan BPHTB biasanya menjadi syarat sebelum:

✔️ akta jual beli ditandatangani,
✔️ atau balik nama sertifikat dilakukan di BPN.

Artinya, kalau pajak belum dibayar, proses administrasi tanah bisa tertunda.

Ibarat membeli kendaraan:

✔️ kalian nggak cukup hanya bayar mobilnya,
✔️ tapi juga harus mengurus pajak dan balik nama supaya sah secara hukum.
Begitu juga dengan jual beli tanah.

Dalam jual beli tanah, baik penjual maupun pembeli sama-sama memiliki kewajiban pajak.

✔️ Penjual dikenakan PPh final sebesar 2,5% dari nilai penjualan.
✔️ Pembeli dikenakan BPHTB yang dihitung berdasarkan nilai perolehan tanah setelah dikurangi NPOPTKP.

Karena itu, sebelum transaksi dilakukan, penting untuk menghitung seluruh kewajiban pajak sejak awal agar tidak kaget di tengah proses jual beli.

Sebab dalam hukum pertanahan, transaksi tidak hanya soal harga tanah, tetapi juga soal kepastian administrasi dan kepatuhan pajak.

📞HUBUNGI WA: 08170093370 UNTUK KONSULTASI HUKUM DAN JASA PENGACARA